¿En qué consiste esta cláusula?
Consiste en la atribución de todos los gastos de constitución de una hipoteca al prestatario. Tales como los gastos de tasación del inmueble, aranceles notariales y registrales, gestoría e impuestos.
¿Se puede reclamar por esta cláusula?
Sí, nuestro Tribunal Supremo (TS) en la STS nº 705/2015, de 23 de diciembre, declaró la abusividad de la cláusula de imputación de gastos; puesto que, al atribuir a los titulares del préstamo en exclusiva la obligación de pagarlos, provoca, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes. Posteriormente, el TS reiteró su criterio en las STS nº 147 y 148/2018, de 15 de marzo, y también lo confirmó en las STS nº 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero.
¿Cómo saber si tengo esta cláusula en mi hipoteca?
Hay que examinar la Escritura de Préstamo Hipotecario y comprobar si la cláusula relativa a los gastos los imputa todos al prestatario o hace algún reparto entre el prestatario y el prestamista.
¿Qué puedo conseguir con la reclamación?
El objetivo de la reclamación es el reembolso de los gastos abonados indebidamente.
Según la doctrina jurisprudencial actual*, los gastos deben quedar repartidos de la siguiente forma:
- Los de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor; por ser un gasto necesario para que la entidad pueda -con la inclusión del valor de la finca en la escritura- proceder a la ejecución judicial de la hipoteca y también para que pueda emitir valores garantizados, de conformidad con la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, ya que en ambos supuestos la tasación beneficia al prestamista.
- Los de Notaría, en la medida en que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo- como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento. El mismo criterio resulta aplicable a la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
- Los del Registro de la Propiedad, dado que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.
- Los de Gestoría han de ser sufragados por el prestamista, pues si fue esta quien impuso y designó un gestor profesional y atribuyó íntegramente al consumidor los gastos por dicho servicios, tal obligación proviene exclusivamente del pacto privado contenido en la cláusula abusiva.
*Resulta aplicable la STJUE de 16.07.2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19). Y en concreto sobre los gastos de gestoría y tasación, la STJUE de 09.07.2020 (asunto C-452/18) confirma la STS nº 457/2020, de 24 de julio, posteriormente aclarada por la STS nº 555/2020, de 26 de octubre, en relación con los gastos de gestoría, y la STS nº 35/2021, de 27 de enero, en relación con los gastos de tasación.
¿Cómo reclamar?
En primer lugar, es recomendable reclamar al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera. Si no reembolsara los gastos indebidamente abonados o no contestara, habría que iniciar un procedimiento judicial. En este caso, la estimación íntegra de la demanda supone la condena en costas al banco, con lo que también recuperarías los gastos que te haya ocasionado el procedimiento judicial.
¿Hay un plazo para reclamar?
La acción de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, lo que significa que no hay un plazo determinado para reclamar. Incluso si tu hipoteca ya está cancelada, puedes reclamar.
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